Investissement locatif : Qu’en est-il d’acheter pour louer en 2024 ?

Le nouveau gouvernement en place a exprimé son intention de relever le secteur du logement et en a fait une priorité pour son mandat, voire une urgence. Des mesures ont été annoncées et des changements sont en cours. Qu’en est-il des prêts au logement ? Nous avons interviewé notre expert Michel Marx, Team Manager Retail Banking auprès de Spuerkeess, pour connaitre la situation en ce qui concerne les investissements et donc les financements de biens destinés à la location. Bonne lecture !

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Les mesures annoncées par le gouvernement, pour relancer le secteur du logement pour l’investissement locatif

Les mesures temporaires mises en place avec effet rétroactif au 1er janvier 2024 :

Introduction d’un crédit d’impôt « Bëllegen Akt investisseurs » à des fins d’investissement locatif, appliqué sur des ventes en état futur d’achèvement (VEFA) de 20.000 euros par personne, soit 40.000 euros pour un couple. Valable pour un achat en 2024 qui est mis en location pendant au moins deux ans.
Augmentation du taux de l’amortissement accéléré à 6% sur 6 ans. Valable pour des logements VEFA destinés à la location et actés en 2024. Le plafond est fixé à 250.000 euros/an.
Immunisation des plus-values immobilières transférées sur des logements utilisés pour la gestion locative sociale ou sur des logements appartenant à la classe de performance énergétique A+.
Exemption de 90% de l’imposition des revenus nets réalisés avec un logement mis à la disposition de la gestion locative sociale.

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Acheter pour louer : Trois questions à l’expert

1. La baisse des prix de l’immobilier a-t-elle apporté des changements au niveau de l’investissement locatif ?

Au Luxembourg, le pourcentage élevé de propriétaires occupants se distingue par rapport à d'autres régions et pays en Europe. Cependant, l'époque où tout le monde aspirait à devenir propriétaire pourrait toucher à sa fin. Cette évolution est motivée par la hausse des taux d'intérêt, la valeur élevée des biens immobiliers et le coût significatif du logement qui pèse sur les budgets des ménages, et cela malgré une tendance à la baisse des prix due à la situation de crise observée depuis début 2022 (guerre en Ukraine, flambée de l’inflation).

Il est prévu que le marché locatif continue de croître, offrant ainsi des opportunités aux investisseurs, car chaque locataire nécessite un propriétaire.

Dans ces circonstances, de plus en plus de résidents semblent préférer louer plutôt qu'acheter, soit par nécessité, car ils ont plus difficilement accès au financement bancaire, soit par choix. Cette tendance reflète une évolution générationnelle, où certains privilégient la location à long terme, pour pouvoir ainsi bénéficier d'une plus grande flexibilité et explorer d'autres moyens d'épargner.

2. L’investissement locatif est-il considéré comme étant un bon placement en 2024 ?

Nous sommes sur des niveaux de production de l’ordre de 4.500 logements par an. Or, le pays aura besoin à minima de 6.000 à 7.000 unités pour loger les nouveaux arrivants et renouveler le parc selon les chercheurs du Liser. Sur une période de deux ans, cela représente 5.000 nouveaux logements qui n'ont pas été construits, ce qui ne fait qu'accentuer la pénurie de logements. En fin de compte, les gens ont besoin d'un endroit où vivre, qu'ils l'achètent ou le louent.

Cependant, les perspectives ne sont pas aussi sombres. Le marché est en expansion, avec une tendance à la hausse des loyers, principalement pour les biens immobiliers les plus récents et les mieux situés.

Le mercredi 31 janvier 2024, le Premier ministre et les ministres des Finances et du Logement ont dévoilé des mesures visant à atteindre trois objectifs : construire davantage, proposer une offre accrue de logements et faciliter l'accès à la propriété ou à la location. Luc Frieden a d’ailleurs confirmé vouloir « dynamiser le secteur de la construction ».

Ces mesures comprennent entre autres les points suivants, particulièrement intéressants pour les investisseurs :

La mise en place d'un « Bëllegen Akt » (Crédit d’impôt) destiné à encourager l'investissement locatif, une mesure totalement nouvelle appliquée aux ventes en état futur d'achèvement (VEFA). Cette aide s'adresse aux investisseurs qui s'engagent à louer leur bien pendant au moins deux ans. Le montant du crédit d'impôt est fixé à 20.000 EUR par personne physique, soit 40.000 EUR pour un couple.
L'augmentation du taux d'amortissement accéléré pour les logements construits en vue de la location et actés en 2024, qui passera à 6 % pour une durée de 6 ans. Le montant annuel maximum à déduire à ce titre est plafonné à 250.000 EUR.
Un allègement fiscal pour la location de logements mis à disposition dans le cadre de la gestion locative sociale. Le taux d'exonération passera de 75 % à 90 %, ce qui signifie que 90 % de ces loyers seront exemptés d'impôts.

3. À quoi doivent faire attention les investisseurs qui souhaitent acheter pour louer en 2024 ?

Les facteurs déterminants la valeur d'un bien immobilier aujourd'hui, sont à prendre en compte pour tout investissement sur le marché. En premier lieu, la performance énergétique du logement ou de l'immeuble est devenue un aspect primordial, étant donné l'évolution des prix de l'énergie et les attentes en matière de normes et de réglementations. C'est là un enjeu majeur, comme le souligne par exemple les discussions sur l'interdiction de mise en location de logements ne répondant pas à des critères de performance énergétique en France. En d'autres termes, la valeur des biens immobiliers énergivores devrait rapidement diminuer, sous peine d’avoir du mal à trouver des locataires.

Cette tendance pourrait avoir un impact significatif sur l'immobilier ancien par rapport au neuf, avec une forte dévaluation des bâtiments nécessitant une mise aux normes.

Le deuxième critère crucial souvent observé est la localisation. Le bien immobilier doit être facilement accessible, bien desservi par les transports en commun et à proximité de divers services tels que les crèches, les écoles et les centres de loisirs.

Il est essentiel de rappeler que l'investissement immobilier doit être envisagé à long terme, que ce soit pour un usage personnel ou pour la location, et non dans l'optique de revendre le bien après seulement quelques années. Dans une perspective locative, il est crucial de considérer l'attrait du bien à long terme, afin de garantir son occupation.

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Sources :

Bien investir dans l’immobilier pour louer | Paperjam News

Les nouvelles aides individuelles au logement - Logement.lu - Ministère du Logement - Luxembourg (public.lu)

Klimabonus - Logement.lu - Ministère du Logement - Luxembourg (public.lu)

Klimabonus (klima-agence.lu)

RTL Infos - Aides fiscales, primes pour les jeunes...: Voici les mesures "logement" pour soutenir les résidents au Luxembourg

Immobilier : toutes les mesures du Gouvernement - atHome Blog