Immobilier luxembourgeois : changements, évolution, nouveaux horizons ?

Le volume financier associé aux transactions résidentielles a enregistré une baisse spectaculaire (à EUR 3,7 milliards), légèrement supérieure à celle de 2013 : le marché a balayé en substance 10 années de croissance !

​​​​​​b. Annus horribilis

En résumé, les données disponibles nous permettent de qualifier l’année 2023 d’« annus horribilis » du marché immobilier luxembourgeois :

• Le nombre de transactions a baissé de -43% par rapport à 2022 et de -52% par rapport à 2021

• Le volume financier a diminué de -48% par rapport à 2022 et de -53% par rapport à 2021

Ce recul brutal du marché des transactions (-3,796) en seulement 1 an a eu un impact sur le volume financier de EUR 3,4 milliards, ce qui a causé une très forte baisse des commissions perçues par les agences immobilières (- EUR 103 millions), compromettant ainsi l'existence de beaucoup d'entre elles.

​​​​​​c. Prix de l’immobilier au Luxembourg au 4ème trimestre 2023

Les chiffres de ce rapport sont basés sur les annonces immobilières des biens à vendre, publiées sur la plateforme Immotop.lu.

Au 4ème trimestre 2023, le prix moyen des biens à vendre au Luxembourg s’élevait à EUR 8.531/m² et était stable par rapport à l’année précédente (variation anecdotique de -0,01% à EUR 8.541/m² au 4ème trimestre 2022). Au Luxembourg, le prix d’achat moyen au m² des biens immobiliers n’a baissé que de -0,9% par rapport au troisième trimestre 2023, où il était de EUR 8.617/m².

La classe énergétique des biens mis en vente, joue un rôle important dans le prix de vente. Au 4ème trimestre 2023, les logements classés G coûtaient en moyenne EUR 7.156/m², contre EUR 9.547/m² en moyenne pour les logements classés A, soit un écart de EUR 2.391/m².

Si l’on regarde les différentes régions du Luxembourg, on constate que le prix moyen du m² au 4^ème trimestre 2023 était de EUR 11.018/m² pour la région Centre, EUR 6.981/m² pour la région Sud, EUR 5.785/m² pour la région Nord, EUR 7.241/m² pour la région Est et EUR 7.987/m² pour la région Ouest.

Certaines régions connaissent des variations de prix au m² par rapport à l’année dernière. En effet, les régions Sud, Nord et Ouest enregistrent des baisses respectives de -5,8%, -5,9% et -2,1%. La région Est (-0,7%) reste stable, tandis que la région Centre voit son prix moyen au m² augmenter de +2%.

Quant à l’impact de la classe énergétique sur le prix moyen, on observe une plus grande disparité selon les régions. Par exemple, l’écart de prix moyen entre les biens de classe énergétique A-C et les biens de classe énergétique F-G se traduit par une hausse de prix de + EUR 1.563/m² pour la région Centre, + EUR 671/m² pour la région Ouest, + EUR 1.224/m² pour la région Est, + EUR 1.378/m² pour la région Sud et + EUR 172/m² pour la région Nord.

Dans la capitale luxembourgeoise, le prix moyen du m² s’est établi à EUR 12.487 au 4ème trimestre 2023, en hausse de 0,5% par rapport au trimestre précédent. Certains quartiers de Luxembourg-Ville dépassent largement cette moyenne, notamment Belair (EUR  14.571/m²) et Kirchberg (EUR 13.014/m²). En revanche, les quartiers de Dommeldange (EUR 9.864/m²) et de Rollingergrund (EUR 9.763/m²) étaient les moins chers de Luxembourg-Ville au 4^ème trimestre 2023.

Prix des loyers/m² au Luxembourg

Côté locatif, le loyer moyen par m² sur l’ensemble du territoire s’élève à EUR 25,89/m² au 4ème trimestre 2023. Il est en constante augmentation au Luxembourg : +7,3% par rapport au 4ème trimestre 2022, où il s’établissait à EUR 24,12/m², et + 10,3 % par rapport au 4ème trimestre 2021, où il était de 23,47 €/m².

Mieux comprendre l’année 2023

Nos données sont calculées sur une période de 12 mois, en vue d’une analyse approfondie de l’évolution des prix moyens au mètre carré. Dans cette optique, voici quelques éléments complémentaires pour mieux comprendre le contexte dans lequel s’inscrivent nos statistiques.

Biens immobiliers à vendre : Les prix baissent, les surfaces aussi.

Les biens proposés à la vente ont vu leur prix au mètre carré diminuer d’environ -3,3% en 2023 par rapport à 2022. Cette tendance s’accompagne d’une baisse de la surface moyenne des biens mis en vente (-3,3%). Ces deux éléments ont eu un impact notable sur le prix de vente moyen des biens immobiliers qui a reculé de -6,6%.

Cette tendance à la baisse est principalement portée par la vente de biens existants, dont le prix a chuté de -6,2%. Il est à noter que le prix de vente moyen des biens neufs, évolue peu pour sa part (-0,1% de baisse enregistrée).

Présence prolongée des biens sur le marché

En 2023, le stock de biens proposés à la vente a augmenté de +9%. Cette évolution suggère que les biens restent plus longtemps sur le marché, ce qui entraîne une augmentation de la durée moyenne des ventes.

e. Intervention du gouvernement

Nous sommes convaincus que le nouveau gouvernement, dirigé par le Premier ministre Frieden, gère cette crise générationnelle au mieux de ses capacités et que le secteur immobilier continuera d’être soutenu dans sa reprise par des mesures adéquates.

f. Cycle du marché (Hexagone)

Nous avons analysé plusieurs marchés européens et mondiaux, avec l’aide de nos spécialistes en analyse de données, notre objectif étant de comprendre et d’anticiper l’évolution future possible et probable de l’immobilier au Luxembourg.

Un marché immobilier typique passe par 6 phases, indiquées dans l’hexagone ci-dessous : reprise, croissance, maturité, ralentissement, déclin, rééquilibrage.

Le marché luxembourgeois a connu dès 2007, un développement assez classique et normal de ses 3 premières phases, chacune ayant duré quelques années : Reprise, croissance et maturité.

Ce qui est surprenant et particulier, c’est l’accélération rapide des 2 phases suivantes : les phases de ralentissement et de déclin n’ont duré qu’un an chacune.

C’est inhabituel et imputable à la hausse sensible des taux d’intérêt, un facteur externe et exogène, qui a fortement impacté le marché.

Nous pensons que le marché luxembourgeois a atteint son point bas en 2023 et que le début de la phase de rééquilibrage est à prévoir pour 2024.

Au cours de la phase de rééquilibrage, le prix moyen des transactions diminuera, sous l’effet d’une baisse des prix au mètre carré et/ou d’une baisse de la surface moyenne des biens vendus, ce qui entraînera un regain d’intérêt de la part des consommateurs et une plus grande accessibilité, favorisant la croissance du nombre des transactions.

Nous nous attendons donc à ce que les entreprises du bâtiment et les promoteurs, adaptent leur offre à la nouvelle réalité du marché, en étoffant leur parc de biens immobiliers plus petits et plus abordables.

De toute évidence, nous ne pensons pas que le prix au mètre carré retombera à son niveau de 2007. Nous envisageons plutôt le cycle du marché comme une spirale croissante qui redémarrera à un niveau de prix plus élevé.

En bref, nous entrevoyons une embellie sur le marché immobilier luxembourgeois pour les années à venir.