Et si 2024 devenait finalement une année propice pour acheter un bien immobilier ?

Des taux d'intérêt en hausse, un secteur de la construction en crise, des prix de l'immobilier en baisse : voilà la situation actuelle du marché immobilier. Mais qu'est-ce que cela signifie pour les particuliers qui souhaitent acquérir un bien immobilier en 2024 ? Nous nous sommes entretenus avec Claude Hirtzig, Head of Retail & Professional Banking, auprès de Spuerkeess, afin d’en savoir plus sur le développement du marché immobilier et le financement des logements.

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Depuis l’année passée, le marché immobilier luxembourgeois a fait l’objet d’une attention particulière. Si le secteur a effectivement connu un fort ralentissement, essentiellement suite à la hausse des taux d’intérêt, certains commentaires laissent à penser qu’il n’est pratiquement pas possible de financer un logement, alors que cela ne s’avère être ni exact, ni fondé.

1. En cette mi-année 2024, à quoi peut-on s’attendre quant à l’évolution du secteur du logement ?

Trois ans de pandémie, la guerre en Ukraine et d’autres phénomènes d’ordre politique ou économique ont fait que les tendances inflationnistes ont pris le dessus au cours des dernières années. Les taux d’intérêt se sont par la suite envolés, les crédits sont devenus nettement plus chers, et c’est ainsi que le secteur de l’immobilier luxembourgeois a connu un revirement des tendances qui avaient marqué la décennie précédente : les prix et le nombre de nouvelles acquisitions de biens immobiliers ont baissé, et des entreprises du secteur ont connu des difficultés.

En analysant bien la situation, on remarque cependant que 2024 commence sur des notes nettement plus positives. Tout d’abord, les taux d’intérêts fixes à long terme ont déjà significativement baissé et surtout nos analystes s’attendent à des baisses des taux de la Banque Centrale Européenne dès le mois de juin. Ceci, va à coup sûr engendrer une baisse du coût des crédits immobiliers à taux variable. Si nous ne nous attendons pas à revoir les taux à des niveaux aussi bas qu’il y a deux ans, ceci va toutefois donner du répit aux consommateurs et rendre des acquisitions de biens immobiliers à nouveau attractifs, vu la baisse escomptée des charges financières.

Par ailleurs, le gouvernement a déclaré la thématique du logement, comme étant une priorité absolue et de nouvelles mesures visant un allégement des charges liées au logement dans le budget des ménages, ont été décidées. Ces mesures seront rétroactives au 1^er janvier et seront adoptées d'ici l'été. Pour le secteur de la construction, d’autres mesures spécifiques permettront de contribuer à relancer la construction, augmentant ainsi à terme l’offre sur le marché.

Ainsi, sans autres faits d’actualité qui viendraient chambouler les prévisions actuelles, 2024 sera probablement l’année qui montrera les premiers signes de relance du marché de l’immobilier, pour les particuliers à la recherche d’un logement, y compris les investisseurs immobiliers.

Les mesures qui seront mises en place cette année :

Le crédit d’impôt, soit le « Bëllegen Akt », passe à 40.000 euros par personne (actuellement : 30.000 euros), soit 80.000 euros pour un couple.
Augmentation de la déductibilité fiscale des intérêts débiteurs à 4.000* euros (actuellement 3.000 euros) pour la première année d’occupation et les 5 années suivantes ; à 3.000* euros pour les années subséquentes (6-10 ans) et 2.000* euros au-delà.
Réduction du taux d’imposition des plus-values au quart du taux global d’imposition pour une détention minimale de deux ans.
- Exemple : Si l’année de l’imposition de la vente immobilière, le taux global est de 36%, la vente immobilière sera imposée de 9%. Si la plus-value s’élève à un montant exemplaire de 200.000 euros (abattement éventuel déjà inclus), le nouveau montant de plus-value imposé sera : 200.000 euros * 9% = 18.000 euros.

Par contre, à partir du 1^er janvier 2025, les plus-values seront imposées de nouveau au demi-taux global (durée de détention supérieure à 5 ans).

*les montants afférents sont à multiplier par le nombre de personnes faisant partie du ménage du contribuable.

Consulter les mesures de soutien au logement

2. Demander un prêt au logement aujourd’hui, est-ce réellement devenu plus difficile ?

On pourrait penser que suite à la hausse des taux et vu la situation économique, les banques demandent plus de garanties pour accorder un financement. Toutefois, ceci n’est pas le cas. Les critères d’obtention d’un prêt au logement sont toujours les mêmes et le taux d’acceptation des demandes de prêt est resté inchangé, malgré l'environnement défavorable. Mais, il est vrai qu'il y a eu beaucoup moins de demandes de la part de nos clients. Nous nous attendons cependant à un changement de cette situation.

En effet, l’inflation, et donc la hausse du coût de la vie, a eu un réel impact sur le budget des ménages et sur la consommation, le pouvoir d’achat se trouvant réduit au cours des derniers mois. Toutefois, les hausses des salaires nominaux et les annonces gouvernementales depuis début 2024, ainsi que le revirement au niveau de la situation des taux d’intérêt, ont fait que notre clientèle s'intéresse de nouveau au financement de biens immobiliers. Nos conseillers constatent d’ailleurs une forte hausse des prises de rendez-vous depuis le mois de février, ce qui nous rend beaucoup plus optimistes pour les mois à venir.

3. Faut-il disposer d’économies, afin d’obtenir un financement auprès des banques ?

Lorsqu’un dossier de financement est soumis pour validation, la Banque tient effectivement compte des apports personnels. Ceux-ci doivent tout d’abord être suffisants pour couvrir les coûts annexes qu’implique l'achat d'un bien immobilier, tels que les frais de notaires qui ne peuvent pas être réglés avec le prêt. Ensuite, les banques sont tenues de respecter certains critères réglementaires. Ainsi, un ménage qui change d’habitation et qui était déjà propriétaire auparavant, doit apporter au moins 10% de la valeur de l’acquisition, sous forme d’avoirs personnels. Par contre, pour un premier achat, il est en principe possible de demander un crédit sans disposer d’économies personnelles additionnelles qui permettraient de financer une partie de l’acquisition.

Nous estimons, qu’il est malgré tout souhaitable de disposer de certaines réserves, pour couvrir des imprévus qui peuvent toujours apparaître. Ainsi, épargner avant une acquisition immobilière constitue un avantage, que ce soit sous forme d’épargne classique, d’investissements en titres, ou sur un plan d’épargne-logement.

Toutefois, il est important de savoir que même en cas d’absence de fonds propres, la banque a la latitude et l’obligation d’évaluer si le dossier est apte au financement par l’acquéreur. Aussi, il est important de mentionner que le banquier et l’acquéreur s’assurent que la charge du crédit soit supportable sur la durée par le client ; en d’autres termes, que la solvabilité du client est garantie tout en conservant des revenus suffisants pour maintenir un train de vie adéquat.

4. Que conseillez-vous aux clients qui souhaitent faire une demande de financement ?

L'achat d'un bien immobilier étant un engagement financier important, généralement le plus important de la vie, nous notons auprès de notre clientèle, un besoin important de se faire conseiller. Compte tenu de la situation économique et financière actuelle, avec toutes ces incertitudes, ce besoin est d'autant plus marqué.

Nos conseillers sont donc à la disposition des clients, pour évaluer leur capacité d’emprunt et leur garantir le soutien nécessaire au cours de leurs futurs projets de logement

N’hésitez donc pas à nous approcher et à nous faire part de votre projet d’accès à la propriété !

Spuerkeess s'engage à être un partenaire fiable, et en même temps, un conseiller de confiance pour tous les projets de nos clients.

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