Le marché immobilier luxembourgeois : les prix actuels

Les prix élevés du marché immobilier sont la conséquence directe du déséquilibre flagrant entre l'offre et la demande de logements sur notre territoire. Mais comment ce déséquilibre s’est-il installé ? Michel Zimer, chef du service Credit Process Management, analyse les facteurs qui expliquent la hausse des prix de l’immobilier luxembourgeois.

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Dans les médias, il était récemment question d'une hausse record des prix de l'immobilier. Quelles en sont les raisons ?

Les chiffres sont effectivement impressionnants surtout que ce phénomène se répète depuis plusieurs années. Les chiffres du Statec et de l’Observatoire de l’habitat indiquent une hausse moyenne de 14,5% pour 2020 et nos propres analyses confirment également cette croissance.

Graphique avec l'évolution des prix des logements — Source : Statec - Statistique des prix de vente des logements

La hausse des dernières années s’explique par deux facteurs principaux que sont l’équilibre entre l’offre et la demande et la baisse des taux d’intérêt. S’ajoutent à ceux-ci certains facteurs, certes importants, mais de moindre envergure, tels que la TVA et l’inflation.

Une offre de biens insuffisante par rapport à la demande crée une pression à la hausse des prix.

Les prix élevés du marché immobilier sont la conséquence directe du déséquilibre flagrant entre l’offre et la demande de logements sur notre territoire.

Du côté de la demande

La population a augmenté de près de 24 % en 10 ans (de 512.029 en 2010 à 634.730 habitants en 2020 soit 122.701 personnes à loger en plus). Il s’agit ici d’une croissance très forte de la population résidente, favorisée essentiellement par l’attractivité économique du Luxembourg.

Graphique avec l'évolution de la population depuis 2000 jusqu'à 2018 — Source : Statec - Mouvements naturels et migration de la population 1891-2020

Notons que/ qu':

Environ 80 % de cette augmentation s’explique par l’arrivée de nouveaux habitants de l’étranger, et 20 % provient de l’excédent naturel entre les naissances et les décès.
La croissance économique des dernières années favorise la création d’emplois, surtout dans le secteur tertiaire, et a ainsi attiré un nombre important de nouveaux résidents au pouvoir d’achat plutôt élevé.
Les données du Statec montrent que l’emploi national croît dans les mêmes proportions que les salariés frontaliers ; il y a donc une très forte pression de la demande de logements au Luxembourg, du fait notamment que le temps passé dans les transports ne cesse d’augmenter.
Les relocalisations d’activités au Luxembourg du fait du Brexit ont impactés la demande de biens immobiliers. En 2020, les analystes ont estimé que le Brexit allait créer plus de 3.000 emplois au Luxembourg, suite notamment aux relocalisations d’activités, alors que Luxembourg for Finance avance un chiffre potentiel de 5.000 créations d’emplois à moyen terme. Un tel impact (entre 0,56% et 1% de l’emploi total intérieur du Luxembourg) d’une telle envergure, n’existe pas dans les pays voisins.

Du côté de l'offre

L’offre actuelle de nouveaux logements ne suit pas la croissance du pays. Même si l’offre ne cesse d’augmenter, et cela à un rythme effréné, elle n’arrive pas à suivre la demande. Dans le monde occidental il faut compter entre 2 et 2,5 personnes par foyer en moyenne. Selon la dernière projection du STATEC, il faudrait ainsi créer entre 5.600 et 7.500 logements par an en fonction des scénarios de croissance de l’économie. Or, seuls 3.987 logements ont pu être achevés en 2018, pour un excédent annuel de ménages se situant à 5.390. Ce manque de biens crée mécaniquement une pression des prix à la hausse, ne permettant qu’aux ménages les plus aisés d’accéder à la propriété.

Le niveau de taux très bas a exacerbé la hausse des prix.

Se juxtapose ensuite un environnement de taux historiquement bas, qui permet aux ménages d’emprunter des sommes plus élevées pour un même remboursement mensuel. Ainsi, un remboursement de EUR 2.000 à un taux de 1,50% permet d’emprunter plus ou moins EUR 550.000 sur 30 ans, alors que si le taux était à 5,50% la capacité d’emprunt serait limitée à EUR 350.000. Cela fait 200.000 EUR de différence ! Soit une augmentation de près de 60% de la capacité d’emprunt d’un ménage.

Capacité d'emprunt pour une mensualité de EUR 2.000 sur 30 ans

Le déséquilibre sur le marché entre l’offre et la demande, couplée à des taux bas, génère une pression certaine des prix à la hausse.

Sur le marché luxembourgeois, l’élasticité du prix de la demande est actuellement très faible. L’élasticité-prix mesure la sensibilité de la demande d’un produit à son prix. Par exemple, si l’élasticité de la demande des logements est de 0,1, cela signifie qu’une augmentation du prix du logement de 1 % diminue leur demande de 0,1 % seulement.

Une forte demande par rapport à une offre qui ne croît pas aussi rapidement, ainsi qu’une élasticité des prix très faible et une capacité d’emprunt qui augmente du fait de la baisse des taux, sont en quelques sorte les trois ingrédients parfaits pour alimenter une forte hausse des prix.

Seuls 3.813 logements ont été achevés en moyenne par an depuis 2015.

L’augmentation des coûts de la construction (inflation, exigences de performance énergétique) et la TVA, sont dans une moindre mesure, des facteurs qui peuvent expliquer une partie de la hausse des prix.

Les autres facteurs

D’autres facteurs jouent également sur les prix. Nous estimons toutefois que ces raisons sont de moindre importance pour expliquer la hausse phénoménale des prix de ces dernières années.

La hausse de la TVA pour les biens locatifs de 3 % à 17 % en 2015, a certainement eu un effet sur les prix des immeubles. Nous sommes par contre d’avis que cette mesure n’a pas contribué à la récente augmentation des prix, vu qu’elle a eu lieu il y a plusieurs années et que les effets ont été largement absorbés.

Les nouvelles exigences en matière de performance énergétique ont eu un effet sur les coûts de construction, mais l’impact devrait en principe être neutre pour le consommateur. Le surcoût lié aux exigences de performance énergétique des bâtiments devrait être contrebalancé, d’un côté par des charges récurrentes moins élevées en frais de chauffage et en eau chaude sanitaire, et de l’autre côté par les subventions destinées à promouvoir la transition énergétique.

Reste l’inflation. L’indice des prix de la construction est en quelque sorte la mesure de l’inflation dans les coûts de construction (matériel, main d’œuvre, frais généraux, etc.). Sur les 10 dernières années, l’indice des prix à la construction a ainsi augmenté de +/- 23%, soit une progression plus rapide que l’inflation avec +/- 15%. L’effet est donc bien réel mais « négligeable » par rapport aux deux facteurs explicatifs précités.