La Banque Centrale continue d’augmenter les taux directeurs et les taux sur prêts immobiliers suivent. Comment appréhender son projet immobilier dans la situation actuelle ?

Nous avons interrogé Charles Pletsch, « Vice President and Head of Business Unit » de Spuerkeess, et expert en matière de prêts immobiliers, pour qu’il nous donne son appréciation par rapport à l’évolution des taux et de leur impact sur le marché immobilier luxembourgeois. Finalement, nous lui avons demandé s’il a des recommandations pour primo-acquéreurs qui souhaitent devenir propriétaire, respectivement pour ceux qui le sont déjà mais qui ont encore un prêt à rembourser.

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Charles, l’augmentation des taux directeurs annoncée ce 16 mars par la Banque Centrale européenne entraine inévitablement une augmentation des taux variables sur prêts immobiliers. Quelles perspectives pour les taux variables ?

Les Banques Centrales européennes et américaines ont annoncé qu’elles suivront de près l’évolution de l’inflation et qu’elles n’hésiteront pas à réagir de manière appropriée, c’est-à-dire en augmentant les taux directeurs, tant que l’inflation ne sera pas maîtrisée, et ceci malgré les crises bancaires en Suisse et aux États-Unis. Comme les incertitudes économiques et géopolitiques induites par la guerre en Ukraine et la crise énergétique subséquente, qui nourrit l’inflation, persistent, les analystes estiment qu’il y aura encore au moins une augmentation des taux directeurs au courant du premier semestre 2023. Il est donc fort probable que nous verrons encore une augmentation supplémentaire des taux variables sur prêts immobiliers avant cet été.

L’impact des augmentations des taux directeurs n’est pas le même pour les prêts immobiliers à taux variable que pour les prêts immobiliers à taux fixe. Pourquoi ? Et comment voyez-vous l’évolution des taux fixes ?

Sans pouvoir entrer dans tous les détails, il convient de rappeler ici plusieurs choses. D’abord, nous sortons d’une très longue phase de taux historiquement bas, voire négatifs. L’augmentation actuelle des taux est donc plutôt un retour à la normale, mais c’est la vitesse avec laquelle les taux augmentent qui est exceptionnelle. Rares sont d’ailleurs les analystes qui estiment que les taux directeurs baisseront à court terme.

Ensuite, un taux fixe sur une certaine durée est fixée sur base d’une moyenne des taux que les analystes projettent pour cette période. Actuellement, les augmentations conséquentes des taux directeurs, qui en plus se succèdent rapidement, ont un impact moindre au niveau des taux fixes qu’au niveau des taux variables. Nous avons eu la situation que des taux fixes à long terme étaient inférieurs aux taux fixes à court terme. Cette situation s’est quelque peu résorbée avec les récentes perturbations au niveau des marchés financiers.

Quels seront à court et moyen terme l’impact de l’évolution des taux sur le marché immobilier luxembourgeois ?

Vu le nombre de facteurs qui jouent et les incertitudes géopolitiques et économiques actuelles, il est difficile de faire des projections sur l’évolution des prix de l’immobilier.

● D’un côté, l’augmentation des taux et l’accès plus difficile au financement impactent négativement la demande. Il en va de même avec les annonces de mesures qui risquent de rendre moins intéressants les rendements locatifs. S’y ajoutent une pénurie de mains d’œuvre, le risque de faillites d’entreprises de construction, des procédures longues pour mobiliser les terrains, etc.

● De l’autre côté, l’économie luxembourgeoise se porte toujours bien et le solde migratoire positif qui en résulte continue à alimenter la demande. Si actuellement la pénurie de terrains semble moins nourrir une hausse des prix, c’est l’inflation, l’augmentation des coûts de la main d’œuvre et des matériaux, qui font augmenter les prix, du moins au niveau des nouvelles constructions. Une tendance baissière peut toutefois déjà être ressentie au niveau du marché de l’existant.

Pleins de facteurs donc, qui illustrent la complexité du sujet et rendent difficile de faire des projections fiables. Le STATEC a récemment publié ses prévisions pour l’évolution des prix immobiliers en 2023, il table actuellement sur une baisse des prix de -2,3% en glissement annuel. En décembre encore, le STATEC prévoyait un renchérissement de l’immobilier de 0,8%, ceci, pour rappel, après un renchérissement de 14% en 2021.

Malgré les incertitudes actuelles, nous restons positifs par rapport à un investissement immobilier sur le moyen et long terme. Au Luxembourg, sur les dernières années, le nombre de logements achevés par année a toujours été en dessous du besoin réel. Aucun indicateur ne laisse prévoir que le déficit accumulé au niveau de l’offre ne puisse être rattrapé à moyen terme, au contraire, il risque de s’amplifier. Le marché n’arrive donc pas à satisfaire la demande, ce qui ne plaide pas pour une baisse significative et durable des prix.

En cette situation difficile, pleine d’incertitudes, quelles recommandations pouvez-vous donner à des primo-acquéreurs qui souhaitent réaliser leur projet ?

Un logement pour occupation propre est toujours un pilier intéressant pour votre prévoyance vieillesse, sujet qui mériterait encore davantage l’attention des jeunes générations dès leur entrée dans la vie active. Commencez à épargner pour vous constituer un capital : un contrat d’épargne-logement est un bon point de départ puisqu’il permet d’avoir accès à une Garantie de l’État après seulement 3 ans. Renseignez-vous auprès de votre banque pour connaitre votre capacité d’emprunt et votre capacité de remboursement. Dimensionnez votre projet et adaptez votre recherche en fonction !

Votre projet de logement doit correspondre à vos capacités financières sinon il risque de vous entraîner dans une situation financière délicate. Souvent les clients sous-estiment l’importance du critère du revenu disponible pour vivre dans l’analyse d’un dossier de prêt immobilier, mais c’est la protection la plus importante contre le risque du surendettement.

Ayez de la patience ! Parfois il vaut mieux laisser passer un objet et attendre une meilleure occasion. Chaque jour de nouveaux objets sont mis en vente.

Et qu’est-ce que vous recommandez aux propriétaires qui ont encore un prêt à taux variable à rembourser ?

Le taux fixe est surtout une assurance qui procure une sécurité via la prévisibilité. Il est donc toujours intéressant de se renseigner auprès de votre banquier pour voir s’il y a un intérêt pour vous à transformer votre prêt à taux variable, ne fut ce que partiellement, en prêt à taux fixe.

On a vu que la différence entre taux variables et taux fixes tend actuellement à s’estomper. La décision de changer du variable en fixe étant toujours un pari sur l’évolution future des taux, c’est surtout par rapport à la sécurité et la prévisibilité procurées par un taux fixe que vous devriez aborder la question.

N’importe votre décision, gardez toujours vos finances à l’œil. Si vous avez le moindre doute que, suite à un imprévu ou un aléas de la vie, vous pourriez avoir des difficultés de remboursement, n’hésitez pas à contacter immédiatement votre banquier. N’attendez pas à avoir des retards de remboursement. L’échange avec votre banquier permettra généralement de trouver une solution.

Merci Charles pour cet entretien.

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