Irene De Muur

14. Mai 2024

Immobilien in Luxemburg: Umwälzungen, Entwicklungen, neue Horizonte?

Seit den Ereignissen Anfang 2022 und der um sich greifenden weltweiten Krise und Herausforderungen, hat der Luxemburger Immobilienmarkt so manche Umwälzung erfahren: Veränderte Preisniveaus, ein stockender Neubau und hohe Zinsen haben ihren Tribut gefordert. Wir haben mit Andrea Maramotti, CEO von Immotop.lu, über die tatsächliche Situation, die diesen Umbrüchen Rechnung trägt, gesprochen.

Auf Linkedin teilen

1. Welche Immobilientrends haben Sie 2023 beobachtet?

a. Marktdaten

Die Daten des vierten Quartals haben den allgemeinen Trend der drei vorhergehenden Quartale von 2023 bestätigt, einem Jahr, in dem Wohnimmobilien in Luxemburg laut den vorliegenden Datensätze, die niedrigste Anzahl an Transaktionen (5.006) verzeichneten.

Ein sehr verblüffender Befund, wenn man bedenkt, dass die Bevölkerung im Großherzogtum in den zurückliegenden 17 Jahren um 38% gewachsen ist. Somit hat sich die Anzahl der Eigenheimverkäufe je tausend Einwohnern von 17,7 im Jahr 2007 auf 7,6 im Jahr 2023 verringert – ein enormer Rückgang!

Finanzieren Sie Ihr Immobilienprojekt

Anzahl der Verkäufe von Häusern und Wohnungen im Jahr 2023 (Transaktionen)
Quelle: Immotop.lu

-43% der Transaktionen im Vergleich zu 2022

5,0K TX niedrigster Wert in den Aufzeichnungen TX vs. Y-2 = -5,4K (-52%)

-5 Verkäufe pro Agentur im Vergleich zu 2023

TX vs. Y-1 = -3,8K (-43%) = -5 Verkäufe pro Agentur

Entdecken Sie die Immobilienpreise in Luxemburg

Einen spektakulären Trend hat es auch beim finanziellen Volumen der Wohnimmobilientransaktionen gegeben, das auf EUR 3,7 Milliarden gesunken ist, was nur knapp über dem Volumen von 2013 liegt: Der Markt hat im Grunde zehn Jahre Wachstum ausradiert!

Anzahl der Verkäufe von Häusern und Wohnungen im Jahr 2023 (finanzielles Volumen)
Quelle: Immotop.lu

-111 Millionen € an Provisionen im Jahr 2023

Markt 2023 = 3,7 Milliarden Euro (-48% im Vergleich zu 2022; -53% im Vergleich zu 2021)

-130 Mio. € pro Agentur

Wertverlust von 3,4 Mrd. € gegenüber 2022. Rückgang der Provisionen um 103 Millionen Euro.

b. Annus horribilis

Kurz und gut, mit Blick auf die Zahlen lässt sich das Jahr 2023 als „annus horribilis“ für den luxemburgischen Immobilienmarkt beschreiben:

Die Anzahl der Transaktionen ist um 43% gegenüber 2022 und um 52% gegenüber 2021 gesunken.
Beim finanziellen Volumen beläuft sich das Minus gegenüber 2022 auf 48% und gegenüber 2021 auf 53%.

Der enorme Rückgang um 3.796 Transaktionen am Markt in nur einem Jahr, hat sich beim finanziellen Volumen in einem Verlust von EUR 3,4 Mrd. niedergeschlagen, womit der Provisionspool für Immobilienagenturen erheblich geschrumpft ist: Der Kuchen hat sich um EUR 103 Mio. verkleinert, was viele Maklerunternehmen in Existenznot gebracht hat.

Verkäufe Häuser und Wohnungen Q4/2023
Quelle: Immotop.lu

c. Immobilienpreise in Luxemburg im vierten Quartal 2023

Die Zahlen in diesem Bericht basieren auf Immobilienanzeigen, die auf der Plattform Immotop.lu veröffentlicht wurden.

Die Entwicklung der Quadratmeterpreise im nationalen Maßstab
Quelle: Immotop.lu: April 2024 I Studie basierend auf Daten von Immotop.lu - 1. Quartal 2024

Im vierten Quartal 2023 betrug der Durchschnittspreis einer in Luxemburg zum Verkauf stehenden Immobilie EUR 8.531 und war damit weitgehend stabil im Vergleich zum Vorjahr (bei einer zu vernachlässigenden Veränderung um -0,01% in Bezug auf EUR 8.541/m² im vierten Quartal 2022). Auch gegenüber dem dritten Quartal 2023, in dem der Durchschnittspreis für den Kauf einer in Luxemburg belegenen Immobilie bei EUR 8.617/m² lag, ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis um gerade einmal -0,9% gesunken.

Eine wichtige Rolle für den Verkaufspreis spielt die Energieklasse der Gebäude. Wohnimmobilien der Energieklasse G kosteten im vierten Quartal 2023 im Durchschnitt EUR 7.156/m², während es Objekte der Energieklasse A durchschnittlich auf EUR 9.547/m² brachten – ein Unterschied von EUR 2.391/m².

Die Entwicklung der Quadratmeterpreise nach Regionen
Quelle: Immotop.lu: April 2024 I Studie basierend auf Daten von Immotop.lu - 1. Quartal 2024

Siehe Preis pro m²

Mit Blick auf die verschiedenen Regionen Luxemburgs lässt sich feststellen, dass der Durchschnittspreis pro Quadratmeter im vierten Quartal 2023 EUR 11.018/m² in der Region Zentrum, EUR 6.981/m² in der Region Süd, EUR 5.785/m² in der Region Nord, EUR 7.241/m² in der Region Ost und EUR 7.987/m² in der Region West betrug.

In manchen Regionen gab es Veränderungen bei den Quadratmeterpreisen im Vergleich zum Vorjahr. So verzeichnen die Regionen Süd, Nord und West Rückgänge um 5,8%, respektive 5,9% und 2,1%. In der Region Ost blieben die Preise stabil (-0,7%), während sich der Durchschnittspreis je Quadratmeter in der Region Zentrum um 2,0% erhöht hat.

Durchschnittliche Preisdifferenz pro Quadratmeter für Immobilien der Energieeffizienzklassen A-C und F-G zum Verkauf in Luxemburg (1. Quartal 2024).
Die prozentualen Veränderungen der Preise pro Quadratmeter beziehen sich auf das vorangegangene Quartal: Q1-2024 vs. Q4-2023.
Quelle: Immotop.lu: April 2024 I Studie auf der Grundlage der Daten von Immotop.lu - 1.

Was die Auswirkungen der Energieklasse auf den Durchschnittspreis anbelangt, beobachten wir je nach Region größere Unterschiede. Zum Beispiel beträgt die durchschnittliche Preisdifferenz zwischen Immobilien der Energieklassen A-C und Immobilien der Energieklassen F-G +EUR 1.563/m² in der Region Zentrum, +EUR 671/m² in der Region West, +EUR 1.224/m² in der Region Ost, +EUR 1.378/m² in der Region Süd und +EUR 172/m² in der Region Nord.

Durchschnittspreis pro m² der zum Verkauf stehenden Immobilien in den Gebieten von Luxemburg-Stadt (Quartal 1 - 2024).
Die prozentualen Veränderungen pro Quadratmeter beziehen sich auf das vorhergehende Quartal: Q1-2024 gegenüber Q4-2023. Stadtteile in Luxemburg-Stadt, für die keine ausreichenden Daten vorliegen, sind von diesem Ranking ausgeschlossen.
Quelle: Immotop.lu: April 2024 I Studie basierend auf Daten von Immotop.lu - 1. Quartal 2024

In der luxemburgischen Hauptstadt lagen die Quadratmeterpreise im vierten Quartal 2023 bei durchschnittlich EUR 12.487, was einem Anstieg um 0,5% gegenüber dem Vorquartal entspricht. In manchen Vierteln von Luxemburg wird dieses durchschnittliche Preisniveau deutlich übertroffen, etwa in Belair (EUR 14.571/m²) und Kirchberg (EUR 13.014/m²). Hingegen waren die Viertel Dommeldange (EUR 9.864/m²) und Rollingergrund (EUR 9.763/m²) im Schlussquartal von 2023 in Luxemburg-Stadt am erschwinglichsten.

Mietpreise je Quadratmeter in Luxemburg

Was den Mietmarkt angeht, so beliefen sich die durchschnittlichen Mieten je Quadratmeter im Großherzogtum im vierten Quartal 2023 auf EUR 25,89. Damit verzeichnen die Durchschnittsmieten je Quadratmeter in Luxemburg einen kontinuierlichen Anstieg im Vergleich zu den EUR 24,12/m² (d. h. + 7,3%) im vierten Quartal 2022 und EUR 23,47/m² (d. h. +10,3%) im Schlussquartal 2021.

Zum besseren Verständnis des Jahres 2023

Unsere Daten werden über einen Zeitraum von zwölf Monaten berechnet, um eine eingehende Analyse der Entwicklung der Durchschnittspreise pro Quadratmeter zu ermöglichen. Dies vorausgeschickt, stellen wir Ihnen hier eine Reihe weiterer Elemente vor, um den Kontext unserer Statistiken besser zu verstehen.

Immobilienangebote im Überblick (2023 vs. 2022).
Die prozentualen Veränderungen basieren auf dem Vergleich zwischen dem Jahr 2023 und 2022.
Quelle: Immotop.lu

Zum Verkauf stehende Immobilien: Die Preise sinken, doch auch die Flächen verringern sich.

Im Jahr 2023 wurde im Vergleich zum Jahr 2022, ein Rückgang des Quadratmeterpreises von zum Verkauf angebotenen Immobilien, um rund 3,3% verzeichnet. Dieser Trend geht mit einer Verkleinerung der durchschnittlichen Fläche von zum Verkauf stehenden Objekten, einher (-3,3%). Diese beiden Faktoren haben sich merklich auf den durchschnittlichen Verkaufspreis von Immobilien ausgewirkt, der um 6,6% gefallen ist.

Getragen wird dieser Abwärtstrend hauptsächlich von Verkäufen von Bestandsimmobilien, bei denen mit -6,2% ein deutlicher Preisverfall zu beobachten war. . Indessen veränderte sich der durchschnittliche Verkaufspreis von Neubauimmobilien nur geringfügig (hier wurde lediglich ein Rückgang um 0,1% verzeichnet).

Die Objekte verbleiben länger am Markt

Der Bestand an Immobilien, die 2023 zum Verkauf angeboten wurden, nahm um 9% zu. Diese Entwicklung deutet darauf hin, dass Immobilien länger am Markt verbleiben und sich damit der durchschnittliche Verkaufszeitraum verlängert.

2. Welche Immobilientrends haben Sie im ersten Quartal 2024 wahrgenommen?

d. Zuversicht bei den Verbrauchern

Im ersten Quartal 2024 haben wir eine signifikante Zunahme des Interesses unserer Nutzer am Immobilienkauf registriert und im Vergleich zum ersten Quartal 2023 mehr Interessenten akquiriert: +66%. Dies deutet darauf hin, dass allmählich wieder Zuversicht bei den Verbrauchern einkehrt. Die Menschen haben wieder Lust, ihre Fühler auszustrecken und ihre Optionen am Markt zu erkunden. Dies ist der erste wichtige Schritt hin zu einer neuen Austarierung der Kräfteverhältnisse am Markt.

Immotop.lu: Analyse des Immobilienmarktes im Großherzogtum Luxemburg

1. Quartal 2024

Bericht lesen (französische Fassung)

e. Staatliches Handeln

Wir sind zuversichtlich, dass die neue Regierung unter der Führung von Premierminister Frieden, diese allgemeine Krise nach besten Kräften angeht und dass die Immobilienbranche auf dem Weg zu ihrer Erholung, weiterhin mit angemessenen Maßnahmen unterstützt werden wird.

f. Marktzyklus (Sechseck)

Mit Hilfe unserer Datenwissenschaftler haben wir mehrere Märkte in Europa und weltweit analysiert. Unser Ziel ist es, die mögliche und wahrscheinliche künftige Entwicklung des luxemburgischen Immobilienmarkts zu verstehen und vorherzusagen.

Ein typischer Immobilienmarkt durchläuft sechs Phasen, die das nachstehende Sechseck illustriert: Erholung, Wachstum, Reife, Abkühlung, Rückgang, neue Austarierung.

Zyklus des luxemburgischen Wohnimmobilienmarktes
Basis 2007 - Statec-Daten
Quelle: Immotop.lu

Der luxemburgische Markt hat seit 2007 eine recht klassische und normale Abfolge der drei ersten Phasen erlebt, die jeweils einige Jahre angehalten haben: Erholung, Wachstum und Reife.

Überraschend und eigenartig ist die rasante Beschleunigung der beiden folgenden Phasen: die Abkühlung und der Rückgang, die jeweils nur ein Jahr lang zu beobachten waren.

Der Grund für dieses ungewöhnliche Phänomen ist der deutliche Anstieg der Zinssätze. Dieser externe Treiber, ein exogener Faktor also, hat den Markt stark beeinflusst.

Wir glauben, dass der luxemburgische Markt 2023 seinen Tiefpunkt erreicht hat und dass für 2024 mit dem Einsetzen der Neuaustarierungsphase zu rechnen ist.

In der Phase der neuen Austarierung wird der durchschnittliche Transaktionspreis sinken, und dies aufgrund fallender Quadratmeterpreise und/oder aufgrund einer Verringerung der durchschnittlichen Fläche der verkauften Immobilien. Dies wiederum weckt das Kaufinteresse der Verbraucher und macht die Objekte erschwinglicher, sodass die Anzahl der Transaktionen steigt.

Wir erwarten daher, dass Bauunternehmen und Bauträger ihr Angebot an die neue Marktrealität anpassen und ihren verfügbaren Bestand an kleineren, erschwinglicheren Immobilien erhöhen.

Natürlich rechnen wir nicht mit einem Rückgang der Quadratmeterpreise auf das Niveau von 2007, sondern betrachten den Marktzyklus eher als eine wachsende Spirale, die auf einem höheren Preisniveau wieder ins Drehen gerät.

Kurzum, wir rechnen für die kommenden Jahre mit einer rosigeren Zukunft für den luxemburgischen Immobilienmarkt.

3. Die Zusammenarbeit zwischen Immotop.lu und Spuerkeess: Wie und seit wann?

Für Immotop.lu ist es stets eine Ehre und ein Privileg, mit Spuerkeess zusammenzuarbeiten: Seit 2019 profitieren beide Seiten von dieser Partnerschaft, da sie das Serviceniveau wie auch den Nutzen beider Unternehmen aus Sicht ihrer jeweiligen Kunden erhöht.

Immotop.lu setzt auf Technologie, kontinuierliche Verbesserung und entschlossene Investitionen in seine IT, um das bestmögliche Nutzererlebnis zu bieten: Unser Fokus liegt immer auf dem Verbraucher.

Im Jahr 2023 haben wir beschlossen, unseren Kunden, den Immobilienagenturen, in einem Moment der Not, die Hand zu reichen, indem wir unsere Preise auf demselben Niveau wie 2022 belassen haben. Wir haben diese hohe finanzielle Bürde auf uns genommen, um ihnen während dieser Krise die größtmögliche Unterstützung zukommen zu lassen.

Unabhängig davon, haben wir weiterhin investiert und zum Beispiel vor kurzem eine reaktionsfähigere und intuitivere Kartensuchfunktion auf der Ergebnisseite hinzugefügt. Und wir werden auch weiterhin investieren, um unseren Nutzern den bestmöglichen Service zu liefern und ihnen die Werkzeuge an die Hand zu geben, die sie benötigen, um die gesuchte Immobilienlösung ausfindig zu machen.

Wir betrachten 2024 als das Jahr, in dem der Immobilienmarkt in Luxemburg in die Phase der neuen Austarierung wechseln wird. Dank der Partnerschaft mit Spuerkeess kann Immotop.lu seinen Nutzern einen erheblichen Mehrwert bieten, indem wir es ihnen ermöglichen, sich ein Bild von der Machbarkeit und den Folgen ihres Wohnvorhabens zu machen, das in der Regel die wichtigste finanzielle Entscheidung im Leben darstellt.

4. Wie lautet Ihr wichtigster Tipp für Käufer?

Jetzt ist ein guter Zeitpunkt, um eine Immobilie zu erwerben oder dies zumindest ins Auge zu fassen. Nach über 20 Jahren, hat sich der Markt zu einem Käufermarkt gewandelt. Kunden haben hier mehr Spielraum, eine bessere Verhandlungsposition und weniger Konkurrenz um ihr Wunschobjekt.

Mit der Suche nach dem Zuhause Ihrer Träume, treffen Sie eine wichtige Lebensentscheidung. Seien Sie also vorbereitet! Es ist wichtig, Ihre eigenen Kriterien festzulegen; die Parameter, die Ihnen wichtig sind. Wir von Immotop.lu können Ihnen bei der Suche, bei der Strukturierung Ihres Denkprozesses helfen.

Die einfachste Art der Immobiliensuche – und dies ist in Luxemburg ein Alleinstellungsmerkmal von Immotop.lu – ist die Auswahl Ihres hauptsächlichen Punkts von Interesse auf der Karte. Dies kann Ihr Arbeitsplatz, die Schule Ihrer Kinder oder der Ort sein, den Sie zu Sport- und Freizeitzwecken am liebsten aufsuchen. Von diesem POI aus können Sie dann Ihre bevorzugte Fortbewegungsart (zu Fuß, mit dem Fahrrad oder dem Auto) und die zu Ihrem Bedarf passende Transportzeit auswählen: Zum Beispiel lässt sich festlegen, dass Sie in 15 Minuten Fahrzeit von Ihrem Arbeitsplatz wohnen möchten.

Natürlich können Sie auch Ihren Wunschbereich auf der Karte einzeichnen, Ihren bevorzugten Landesteil oder die Viertel auswählen, in denen Sie sich Ihr künftiges Leben gut vorstellen können.

Nachdem Sie den Bereich festgelegt haben, der für Sie von Interesse ist, kann Immotop.lu Ihnen helfen, Ihre Suche zu verfeinern. Hierzu können Sie nun zusätzliche Angaben etwa zum verfügbaren Budget, der benötigten Quadratmeterzahl, der Art der Immobilie (Haus oder Wohnung) und Ihrer Präferenz für einen Garten, eine Garage etc. machen.

Was das Budget betrifft, so achten Sie auf den Spuerkeess-Rechner, der in jede Anzeige auf Immotop.lu eingebunden ist und eine enorme Hilfe darstellt.

Wir waren darauf bedacht, einen hochattraktiven, intuitiven Prozess zu gestalten, mit dem Sie zu dem für Sie idealen Objekt finden!

Bei Immotop.lu arbeiten wir unablässig daran, laufend besser zu werden. So behalten wir die neuesten Entwicklungen auf dem Gebiet der KI,genau im Blick und werden alle sinnvollen Verbesserungen in unserer Plattform integrieren.