2024 – vielleicht doch ein günstiges Jahr für den Immobilienkauf?

Steigende Zinsen, ein krisengeschüttelter Bausektor, sinkende Immobilienpreise: soweit die aktuelle Lage am Immobilienmarkt. Doch was bedeutet dies für Privatleute die 2024 eine Immobilie erwerben möchten? Wir haben mit Claude Hirtzig gesprochen: Er ist Head of Retail & Professional Banking bei Spuerkeess und konnte uns mehr über die Entwicklung am Immobilienmarkt und die Finanzierung von Eigenheimen verraten.

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Seit letztem Jahr wird dem luxemburgischen Immobilienmarkt viel Aufmerksamkeit zuteil. Tatsächlich hat der Sektor eine starke Abkühlung erfahren, vor allem aufgrund der gestiegenen Zinsen. Manche Kommentare vermitteln nun den Eindruck, dass es praktisch nicht mehr möglich sei, ein Eigenheim zu finanzieren, was jedoch weder stimmt noch mit stichhaltigen Argumenten unterlegt ist.

1. Mit welcher Entwicklung ist nun, zur Mitte des Jahres 2024, am Markt für Wohnimmobilien zu rechnen?

Drei Pandemiejahre, der Krieg in der Ukraine und andere politische und wirtschaftliche Phänomene haben dazu geführt, dass die Inflationstendenzen in den letzten Jahren die Oberhand gewonnen haben. Daraufhin sind die Zinsen gestiegen, Kredite haben sich verteuert, und in der Folge kam es zu einer Schubumkehr am luxemburgischen Immobilienmarkt im Vergleich zu den zehn Jahren davor: Die Preise wie auch die Anzahl der Neukäufe von Immobilien gingen zurück, was manche Unternehmen des Sektors ins Straucheln brachte.

Bei genauer Analyse der Situation stellt man jedoch fest, dass 2024 unter deutlich positiveren Vorzeichen begonnen hat. Zunächst sind die langfristigen Festzinssätze bereits deutlich gesunken. Vor allem erwarten unsere Analysten, dass die Europäische Zentralbank ihre Zinsen ab Juni senken wird. Dies wird Immobilienkredite mit variablem Zinssatz mit Sicherheit kostengünstiger machen. Wir gehen zwar nicht davon aus, dass die Zinsen wieder auf ein so niedriges Niveau wie vor zwei Jahren fallen werden. Die Zinssenkungen werden den Verbrauchern jedoch eine Atempause verschaffen und den Immobilienerwerb angesichts des zu erwarteten Rückgangs der finanziellen Belastung wieder attraktiv machen.

Zudem hat die Regierung das Thema Wohnen zur absoluten Priorität erklärt, und es wurden neue Maßnahmen beschlossen, um die finanzielle Belastung beim Posten „Wohnen“ im Budget der Privathaushalte zu mindern. Diese Maßnahmen, die rückwirkend ab dem 1. Januar greifen, werden bis zum Sommer verabschiedet werden. Für den Bausektor werden weitere spezifische Maßnahmen dazu beitragen, die Bautätigkeit anzukurbeln und damit langfristig das Angebot am Markt zu erhöhen.

Sofern keine weiteren Verwerfungen die aktuellen Prognosen ins Wanken bringen, dürfte 2024 das Jahr der ersten Vorboten für eine Erholung des Immobilienmarktes für Privatpersonen auf der Suche nach Wohnraum werden, einschließlich für Immobilieninvestoren.

Diese Maßnahmen werden in diesem Jahr umgesetzt:

Der Steuerkredit auf notarielle Urkunden („Bëllegen Akt“) erhöht sich auf EUR 40.000 pro Person (von derzeit EUR 30.000) und beläuft sich damit für ein Paar auf EUR 80.000.
Die Obergrenze der steuerlichen Absetzbarkeit von Sollzinsen wird auf EUR 4.000* (von derzeit EUR 3.000) für das erste Nutzungsjahr und die darauffolgenden fünf Jahre, auf EUR 3.000* für die Folgejahre (die Jahre sechs bis zehn) und für alle weiteren Jahre auf EUR 2.000* angehoben.
Der Steuersatz auf Wertsteigerungen wird bei einer Mindesthaltedauer von zwei Jahren auf ein Viertel des Gesamtsteuersatzes gesenkt.
- Ein Beispiel: Bei einem Gesamtsteuersatz von 36 % im Jahr der Besteuerung des Immobilienverkaufs wird dieser mit 9 % besteuert. Beläuft sich die Wertsteigerung beispielsweise auf einen Betrag von EUR 200.000 (eventueller Freibetrag bereits mitgerechnet), so berechnet sich der neue Betrag des versteuerten Veräußerungsgewinns wie folgt: EUR 200.000 * 9 % = EUR 18.000.

Ab dem 1. Januar 2025 müssen Wertsteigerungen jedoch wieder mit dem halben Gesamtsteuersatz versteuert werden (bei einer Haltedauer von über fünf Jahren).

*Die entsprechenden Beträge sind mit der Anzahl der Personen zu multiplizieren, die dem Haushalt des Steuerzahlers angehören.

Die Maßnahmen zur Wohnraumförderung aufrufen (Französische Fassung)

2. Ist es heute wirklich schwieriger, ein Immobiliendarlehen zu beantragen?

Eigentlich würde man erwarten, dass die Banken angesichts der höheren Zinsen und der wirtschaftlichen Lage mehr Garantien für eine Finanzierung verlangen. Dies ist jedoch nicht der Fall. Die Kriterien für den Erhalt eines Immobiliendarlehens sind noch immer dieselben, und die Annahmequote bei Darlehensanträgen ist unverändert geblieben, trotz des ungünstigen Umfelds. Allerdings hat es in der Tat viel weniger Anfragen von unseren Kunden gegeben. Wir erwarten hier jedoch eine Trendwende.

Die Inflation und damit der Anstieg der Lebenshaltungskosten haben sich spürbar auf die Budgets der Privathaushalte und auf den Konsum ausgewirkt. Die Kaufkraft war in den letzten Monaten eingeschränkt. Angesichts der nominalen Lohnanstiege und der Regierungsankündigungen seit Anfang 2024 sowie der Zinswende bekunden unsere Kunden nun jedoch wieder Interesse an der Finanzierung von Immobilien. So stellen unsere Berater seit Februar einen deutlichen Anstieg der Terminanfragen fest, was uns mit Blick auf die kommenden Monate viel optimistischer stimmt.

3. Benötigt man ein Sparkapital, um eine Finanzierung von einer Bank zu erhalten?

Bei der Prüfung eines Finanzierungsantrags berücksichtigt die Bank in der Tat die Höhe der Eigenmittel. Diese müssen zunächst ausreichen, um die Nebenkosten zu decken, die mit einem Immobilienkauf verbunden sind, wie zum Beispiel die Notargebühren, die nicht über das Darlehen beglichen werden können. Zweitens müssen die Banken bestimmte gesetzliche Kriterien erfüllen. So muss ein Haushalt, der seine Wohnung wechselt und zuvor bereits Eigentümer war, mindestens 10% des Kaufpreises in Form von persönlichen Guthaben aufbringen. Beim ersten Immobilienerwerb ist es jedoch grundsätzlich möglich, ein Darlehen zu beantragen, ohne ein zusätzliches persönliches Sparguthaben für die Finanzierung eines Teils des Erwerbs aufgebaut zu haben.

Aus unserer Sicht ist es trotz allem wünschenswert, über Rücklagen und damit über ein gewisses finanzielles Polster für Unvorhergesehenes zu verfügen. Klar im Vorteil ist, wer vor einem Immobilienerwerb Ersparnisse bilden kann, etwa in Form eines klassischen Sparguthabens, von Anlagen in Wertpapieren oder eines Bausparvertrags.

Dabei ist es jedoch wichtig zu wissen, dass die Bank selbst bei fehlendem Eigenkapital den Spielraum wie auch die Pflicht hat, zu prüfen, ob der Antrag des Käufers für eine Finanzierung in Frage kommt. Erwähnt werden muss auch, dass sich der Bankberater und der Käufer darüber vergewissern müssen, dass die Darlehensbelastung für den Kunden langfristig tragbar ist: Der Kunde muss zahlungsfähig bleiben und zugleich einen ausreichenden Teil seiner Einnahmen beibehalten, um einen angemessenen Lebensstandard aufrechtzuerhalten.

4. Was raten Sie Kunden, die einen Finanzierungsantrag stellen möchten?

Da der Immobilienkauf eine erhebliche finanzielle Verpflichtung darstellt – in der Regel die größte, die im Laufe eines Lebens eingegangen wird –, stellen wir bei unseren Kunden einen hohen Beratungsbedarf fest. Angesichts der derzeitigen wirtschaftlichen und finanziellen Lage, die viel Ungewissheit mit sich bringt, ist dieser Bedarf noch deutlicher zu spüren.

Unsere Berater stehen unseren Kunden deshalb zur Verfügung, um ihre Kreditaufnahmekapazität zu ermitteln und ihnen bei ihren künftigen Eigenheimvorhaben die notwendige Unterstützung zukommen zu lassen.

Kommen Sie also gerne auf uns zu und erzählen Sie uns von Ihren Plänen für den Eigenheimerwerb!

Spuerkeess verpflichtet sich, seinen Kunden als zuverlässiger Partner und zugleich als der Berater ihres Vertrauens bei all ihren Plänen zur Seite zu stehen.

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