Claude Faber

23. März 2023

Die Zentralbank erhöht erneut die Leitzinssätze, und die Zinssätze für Immobiliendarlehen folgen entsprechend. Wie sind im aktuellen Umfeld persönliche Immobilienpläne zu sehen?

Wir haben uns mit Charles Pletsch, „Vice President and Head of Business Unit“ von Spuerkeess und Experte in Immobiliendarlehen, unterhalten, um seine Meinung über die Entwicklung der Zinssätze und die entsprechende Auswirkung auf den luxemburgischen Immobilienmarkt zu erfahren. Abschließend fragten wir ihn, welche Empfehlungen er für Erstkäufer hat, die ein Eigenheim erwerben möchten, bzw. für diejenigen, die bereits ein Eigenheim besitzen, aber noch einen Kredit abbezahlen müssen.

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Charles, die Anhebung der Leitzinssätze, wie sie am 16. März von der Europäischen Zentralbank angekündigt wurde, hat wohl sicher eine Erhöhung der variablen Zinssätze für Immobiliendarlehen zur Folge. Was sind die Aussichten bei den variablen Zinssätzen?

Die europäischen und amerikanischen Zentralbanken haben bekannt gegeben, dass sie die Inflation genauestens im Blick behalten und nicht zögern werden, in angemessener Weise zu reagieren. Das heißt, die Zinssätze werden erhöht, solange die Inflation nicht unter Kontrolle ist, dies trotz der Bankenkrisen in der Schweiz und den USA. Da die durch den Krieg in der Ukraine ausgelösten wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten und die anschließende Energiekrise, die die Inflation anheizt, weiter bestehen, gehen die Analysten davon aus, dass es in der ersten Hälfte des Jahres 2023 noch mindestens eine Leitzinserhöhung geben wird. Es ist daher äußerst wahrscheinlich, dass wir noch eine Erhöhung der variablen Zinssätze auf Immobiliendarlehen vor dem kommenden Sommer sehen werden.

Die Anhebungen der Leitzinssätze wirken sich auf Immobiliendarlehen mit variablen Zinssätzen anders aus als auf solche zu einem Festzinssatz. Warum? Und was ist Ihre Ansicht hinsichtlich der Entwicklung der Festzinssätze?

Ohne sich in alle Einzelheiten zu vertiefen, sollte hier einiges in Erinnerung gerufen werden. In erster Linie kommen wir gerade aus einer sehr langen Phase von historisch tiefen, ja sogar negativen Zinssätzen. Die derzeitige Erhöhung der Zinssätze ist daher eher eine Rückkehr zur Normalität, doch das Tempo, in dem die Sätze angehoben werden, ist ungewöhnlich. Nur wenige Analysten sind übrigens der Ansicht, dass die Leitzinsen kurzfristig sinken werden.

Ein Festzinssatz auf eine bestimmte Laufzeit wird auf Grundlage eines Durchschnitts der Sätze, die die Analysten für diesen Zeitraum prognostizieren, festgelegt. Derzeit wirken sich die verschiedenen Anhebungen der Leitzinssätze, die darüber hinaus in rascher Reihenfolge vorgenommen wurden, weniger auf die Festzinssätze als auf die variablen Sätze aus. Wir hatten sogar die Situation, dass die langfristigen festen Zinssätze niedriger waren als die kurzfristigen festen Zinssätze. Diese Entwicklung hat sich durch die jüngsten Turbulenzen auf den Finanzmärkten etwas gelegt.

Wie wirkt sich auf kurz- und mittelfristige Sicht die Entwicklung der Zinssätze auf den luxemburgischen Immobilienmarkt aus?

Angesichts der vielen mitspielenden Faktoren und der derzeitigen geopolitischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten, ist es schwierig, die Entwicklung der Immobilienpreise vorherzusagen.

● Einerseits wirken sich die Anhebung der Zinssätze und die schwierigere Finanzierung negativ auf die Nachfrage aus. Begleitend dazu gibt es Ankündigungen über Maßnahmen, die Mieterträge zukünftig weniger attraktiv machen könnten. Dazu kommen ein Mangel an Arbeitskräften, Insolvenzrisiken bei Bauunternehmen, lange Verfahren zur Verwertung von Grundstücken, usw.

● Andererseits behauptet sich die luxemburgische Wirtschaft immer noch gut, und die positive Zuwanderung, die sich daraus ergibt, stützt weiterhin die Nachfrage. Wenn auch derzeit der Mangel an Grundstücken weniger die Preise in die Höhe treibt, sind es die Inflation, die gesteigerten Arbeits- und Materialkosten, die die Preise steigen lassen, zumindest was Neubauten betrifft. Eine Abwärtstrend macht sich jedoch jetzt schon im Markt bestehender Immobilien bemerkbar.

Das sind also ausreichend Faktoren, die die Komplexität dieses Themas veranschaulichen und zuverlässige Prognosen schwierig machen. Das STATEC hat vor kurzem seine Prognosen für die Entwicklung der Immobilienpreise im Jahr 2023 veröffentlicht. Es wird derzeit mit einem Preisrückgang von -2,3% im Jahresvergleich gerechnet. Noch im Dezember prognostizierte das STATEC einen Anstieg der Immobilienpreise um 0,8%, dies zur Erinnerung nach einer Teuerung von 14% im Jahr 2021.Trotz der derzeitigen Unsicherheiten bleiben wir in Bezug auf Immobilienanlagen auf mittel- und langfristige Sicht positiv. In Luxemburg liegt die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen pro Jahr seit Jahren unter dem tatsächlichen Bedarf. Es gibt keine Kennzahl, aus der sich vorhersagen lässt, dass dieses akkumulierte Defizit an Angebot mittelfristig wettgemacht wird, im Gegenteil, es läuft eher Gefahr, sich zu verstärken. Es gelingt dem Markt also nicht, die Nachfrage zu erfüllen, was eben nicht für einen deutlichen, dauerhaften Rückgang der Preise spricht.

Angesichts dieser schwierigen Umstände mit all diesen Unsicherheiten – was würden Sie Erstkäufern ecette situation difficile, pleine d’incertitudes, quelles recommandations pouvez-vous donner à des primo-acquéreurs qui souhaitent réaliser leur projet ?

Eine Wohnung zur Eigennutzung ist als Altersvorsorge immer interessant, ein Thema, dem mehr junge Leute beim Einstieg in das aktive Berufsleben Aufmerksamkeit schenken sollten. Beginnen Sie, zu sparen, und schaffen Sie sich eine Kapitalgrundlage. Ein Bausparvertrag ist ein guter Ausgangspunkt, da man damit nach bereits drei Jahren Zugang zu einer staatlichen Garantie hat. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank, um Ihre Darlehens- und Rückzahlungskapazität zu erfahren. Dimensionieren Sie Ihr Projekt und passen Sie Ihre Suche dementsprechend an!

Ihr Wohnungsvorhaben muss Ihren finanziellen Kapazitäten entsprechen, ansonsten riskieren Sie in eine prekäre Finanzlage zu geraten. Häufig unterschätzen Kunden, wie wichtig das Kriterium des verfügbaren Einkommens zur Deckung der Lebenskosten bei der Analyse eines Antrags auf ein Immobiliendarlehen ist, dies stellt jedoch den größten Schutz vor einer Überschuldung dar.

Haben Sie Geduld! Manchmal ist es besser, eine Gelegenheit auszulassen und auf ein besseres Objekt zu warten. Jeden Tag kommen neue Angebote zum Verkauf auf den Markt.

Und was empfehlen Sie Besitzern, die noch ein Darlehen zu variablem Zinssatz zurückzahlen müssen?

Der feste Zinssatz ist vor allem eine Versicherung, die über die Vorhersehbarkeit Sicherheit vermittelt. Es ist also immer gut, sich bei Ihrer Bank zu erkundigen, ob es für Sie interessant wäre, Ihr aktuelles Darlehen in ein Darlehen zu Festzinssatz, ganz oder nur teilweise, um zu wandeln.

Wir haben angesprochen, dass die Differenz zwischen variablen und festen Sätzen derzeit dazu tendiert, kleiner zu werden. Die Entscheidung über einen Umstieg von einem variablen Zinssatz auf einen Festzinssatz ist immer eine Wette auf die zukünftige Entwicklung der Zinssätze. Sie sollten diese Frage insbesondere in Bezug auf Sicherheit und Vorhersehbarkeit, die sich aus einem Festzinssatz ergeben, angehen.

Wie auch immer Ihre Entscheidung ist, behalten Sie Ihre Finanzen im Augen. Wenn Sie schon die kleinste Vermutung haben, – sei es wegen einer Unvorhersehbarkeit oder wegen sich ändernden Lebensumständen – , dass Sie Probleme mit der Rückzahlung haben könnten, wenden Sie sich schnellstmöglich an Ihre Bank. Warten Sie nicht darauf, mit den Rückzahlungen in Rückstand zu geraten. Im Gespräch mit Ihrem Berater findet sich normalerweise immer eine Lösung.

Charles, vielen Dank für dieses Gespräch.

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