Michel Zimer

12. Dezember 2019

Der luxemburgische Immobilienmarkt: In Mietobjekte investieren

Spuerkeess ist Marktführer auf dem Wohnungshypothekenmarkt im Großherzogtum. Wir haben Michel Zimer, Leiter der Credit Process Management Abteilung, gebeten, uns einen Überblick über die neuesten Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt zu geben.

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Ist der Anstieg der Immobilienpreise ein Hinweis auf eine mögliche Immobilienblase in Luxemburg?

Man spricht von einer Immobilienblase, wenn das Preisniveau höher ist als das von den Fundamentaldaten des Marktes bestimmte Gleichgewicht. Mehrere Studien (Banque Centrale du Luxembourg [1], Internationaler Währungsfonds [2], OECD [3]) kommen jedoch zu dem Schluss, dass wir es nicht mit einer solchen Überbewertung zu tun haben.

Wir sind weit entfernt von der Situation Spaniens, wo ganze Dörfer ohne entsprechende Nachfrage hochgezogen wurden, um auf eine zukünftige Preiserhöhung zu spekulieren.
Michel Zimer

Allerdings kommt ein aktueller Bericht des ESRB (European Systemic Risk Board) [4], der die Entwicklungen auf den Immobilienmärkten in verschiedenen EU-Ländern analysiert, zu dem Schluss, dass das Preisniveau im Großherzogtum hoch und ein eindeutiger Trend zu einer hohen Privatverschuldung zu erkennen ist. Als Folge dieses Berichts wurde kürzlich der Gesetzesentwurf 7218 [5] eingebracht, um der nationalen Regulierungsstelle CSSF (Commission de Surveillance du Secteur Financier) die Möglichkeit zu geben, Schwellen für die Vergabe neuer Kredite vorgeben zu können.

Hierbei spricht man von „kreditnehmerbasierten Maßnahmen“ (borrower-based measures), die unter anderem das Mindesteigenkapital und die maximale Tilgungskapazität betreffen, also das Verhältnis zwischen monatlichen Aufwendungen und Einnahmen.

Es sei darauf hingewiesen, dass dieses Gesetz keinen festen Schwellenwert vorsieht, sondern die CSSF und die BCL (Zentralbank von Luxemburg) lediglich mit den Instrumenten ausstattet, um gegebenenfalls zwingende Schwellenwerte einzuführen, wenn dies bei einer vorsichtigen makroökonomischen Sichtweise geboten scheint.

Solche Maßnahmen gibt es bereits in einigen europäischen Ländern wie in Irland und Finnland oder auch in den Niederlanden.

Die luxemburgische Aufsichtsbehörde scheint sich darüber im Klaren zu sein, dass diese Maßnahmen unerwünschte Auswirkungen auf die Volkswirtschaft und insbesondere auf den Zugang zu Krediten für junge Familien und Erstkäufer im Allgemeinen haben könnten.

Auf solche Maßnahmen wurde bis jetzt noch nicht zurückgegriffen, da die heimischen Banken traditionell eine Politik der verantwortungsvollen Kreditgewährung verfolgen, um auf diese Weise eine Überschuldung des Kunden zu vermeiden.

Ist es möglich, diesen kontinuierlichen Preisanstieg zu begrenzen?

Drei Hauptfaktoren können diesen Anstieg begrenzen. Ein plötzlicher Anstieg der Zinssätze, ein deutlicher Rückgang des positiven Wanderungssaldos oder eine deutliche Verbesserung des Wohnungsangebots würden sich auf die Preise auswirken. Zum jetzigen Zeitpunkt erwarten wir jedoch keine solchen Veränderungen. Von den drei oben genannten Faktoren glauben wir, dass nur eine Verbesserung des Angebots einen positiven Einfluss auf die ansässige Bevölkerung haben kann.

Trotz der geringen Größe unseres Landes mangelt es nicht an Bauland.
Michel Zimer

Das Observatoire de l’Habitat schätzte 2013 den Bestand an unerschlossenem Bauland auf 2.719 Hektar [6]. Mehr als drei Viertel (75,6%) der Gesamtfläche, die für den Wohnungsbau zur Verfügung steht, gehören nach dem allgemeinen Bebauungsplan der Gemeinden Privatpersonen (natürlichen Personen) und 16,4% juristischen Personen, wobei auf öffentliche Akteure nur 8% der Baulandfläche entfallen.

Verfügbare Baulandhektar in Wohn-, Misch-, Reserve-, Geschäfts- und öffentlichen Zonen — Verfügbares Bauland in Hektar

Die Verbesserung des Wohnungsangebots muss daher zwangsläufig über private Akteure unter Beteiligung der öffentlichen Hand erfolgen.

Ist ein Kauf bei solchen Preisen noch sinnvoll?

Im Grunde hängt alles von der persönlichen Situation jedes Einzelnen ab. Die Person oder der Haushalt, die bzw. der für ihren/seinen eigenen Bedarf kaufen möchte, muss viele Entscheidungen treffen.

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Die Preise variieren je nach Lage, Verfügbarkeit von öffentlichen Verkehrsmitteln, kommunaler Infrastruktur und natürlich dem Zustand der Immobilie.

Oftmals muss ein Kompromiss zwischen der Größe der Wohnung und der Nähe zum Arbeitsplatz gefunden werden.

Ein Erstkäufer muss die Finanzierungskosten eines Immobilienerwerbs mit seinen Mietaufwendungen vergleichen, insbesondere auch im Hinblick auf den gewünschten Finanzierungszeitraum und eine realisierbare Eigenkapitaleinbringung.
Der Investor muss die Erträge und Risiken eines Immobilienerwerbs im Vergleich zu alternativen Anlagen bewerten.

Die Immobilienberater der Spuerkeess können zukünftige Käufer und Investoren bei ihren Überlegungen und Entscheidungen unterstützen und begleiten.

Teil 2 lesen

[1] http://www.bcl.lu/fr/media_actualites/communiques/2018/02/WP117/index.html

[2] https://www.imf.org/en/Publications/CR/Issues/2018/04/03/Luxembourg-2018-Article-IV-Consultation-Press-Release-Staff-Report-and-Statement-by-the-45781

IMF Country Report 18/97 on Luxembourg, p. 22: "Our model suggests that real house prices are broadly in line with fundamentals"

[3] http://www.oecd.org/economy/luxembourg-economic-snapshot/

[4] ESRB Novembre 2016: "Vulnerabilities in the EU residential real estate sector", https://www.esrb.europa.eu/pub/pdf/reports/161128_vulnerabilities_eu_residential_real_estate_sector.en.pdf

[5] https://www.legitech.lu/newsroom/actualites/projet-de-loi-7218-02-relative-a-mesures-macroprudentielles-portant-credits-immobiliers-residentiels-avis-de-chambre-de-commerce/

[6] http://observatoire.liser.lu/pdfs/Note20_A4.pdf

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