Der luxemburgische Immobilienmarkt: die aktuellen Marktpreise

Die hohen Preise auf dem Immobilienmarkt sind eine direkte Folge des offensichtlichen Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnraum in Luxemburg. Aber wie kam es zu diesem Ungleichgewicht? Michel Zimer, Leiter der Credit Process Management Abteilung, analysiert die Faktoren, die den Anstieg der luxemburgischen Immobilienpreise erklären.

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In den Medien war in letzter Zeit immer wieder von einem Rekordanstieg der Immobilienpreise die Rede. Welche Ursachen hat dieser Boom?

Die Zahlen sind in der Tat beeindruckend, zumal sich dieses Phänomen seit mehreren Jahren wiederholt. Den Daten von Statec und dem Observatoire de l’habitat zufolge sind die Preise 2020 durchschnittlich um 14,5% angezogen, und auch unsere internen Analysen bestätigen diesen Anstieg.

Grafik mit der Entwicklung der Wohnungspreise — Quelle: Statec – Statistik der Verkaufspreise von Wohnimmobilien

Dem Anstieg der letzten Jahre liegen im Wesentlichen zwei Faktoren zugrunde: das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage und die niedrigen Zinsen. Hinzu kommen noch eine Reihe weiterer Gründe, wie die Mehrwertsteuer und die Inflation, die sicher auch eine Rolle spielen, aber weniger schwer wiegen.

Das im Verhältnis zur Nachfrage unzureichende Angebot führt zu Aufwärtsdruck bei den Preisen.

Die hohen Preise am Immobilienmarkt sind eine direkte Folge des eklatanten Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage von Wohnraum in Luxemburg.

Die Nachfrage

Die Bevölkerung ist binnen zehn Jahren um rund 24% gewachsen (von 512.029 Einwohnern 2010 auf 634.730 im Jahr 2020, sodass 122.701 zusätzliche Personen ein Dach über dem Kopf benötigen). Es handelt sich um eine sehr starke Zunahme der Einwohner, die im Wesentlichen durch die wirtschaftliche Attraktivität Luxemburgs bedingt ist.

Grafik mit der Entwicklung der Bevölkerung von 2000 bis 2018 — Quelle: Statec – Natürliche Bevölkerungsbewegungen und Migration 1891-2020.

Dabei ist Folgendes anzumerken:

Etwa 80% dieses Anstiegs sind auf den Zuzug aus dem Ausland zurückzuführen. Die verbleibenden 20% erklären sich aus dem natürlichen Überschuss zwischen Geburten und Todesfällen.
Das Wirtschaftswachstum der letzten Jahre begünstigt die Schaffung von Arbeitsplätzen, insbesondere im tertiären Sektor, und hat somit eine große Anzahl neuer Einwohner mit tendenziell hoher Kaufkraft angezogen.
Die Statec-Daten belegen, dass die Beschäftigung im Großherzogtum anteilig zur Anzahl der hierzulande angestellten Grenzgänger wächst. Es besteht also ein sehr hoher Nachfragedruck nach Wohnraum in Luxemburg insbesondere aufgrund des Umstands, dass die in Verkehrsmitteln verbrachte Zeit beständig zunimmt.
Die Verlagerung von Aktivitäten nach Luxemburg im Zuge des Brexits hat sich ebenfalls auf die Nachfrage nach Immobilien ausgewirkt. Analysten zufolge dürften 2020 über 3.000 Brexit-bedingte Arbeitsplätze im Großherzogtum entstehen, vor allem im Zuge der Verlagerung von Geschäftstätigkeiten. Luxembourg for Finance rechnet mittelfristig sogar mit einem Potenzial von 5.000 neuen Arbeitsplätzen. Einen derart starken Effekt (zwischen 0,56% und 1% der gesamten Inlandsbeschäftigung in Luxemburg) gibt es in den Nachbarländern nicht.

Das Angebot

Das derzeitige Angebot an neu gebauten Wohnimmobilien hält mit dem Bevölkerungswachstum im Land nicht Schritt. Obwohl dieses Angebot beständig und in sehr hohem Tempo ausgeweitet wird, hinkt es der Nachfrage hinterher. In der westlichen Welt liegt die durchschnittliche Zahl der Personen je Haushalt zwischen 2 und 2,5. Gemäß der jüngsten STATEC-Prognose müssten je nach Szenario für das Wirtschaftswachstum jährlich zwischen 5.600 und 7.500 Wohnungen geschaffen werden. Allerdings wurden 2018 nur 3.987 Wohnungen fertiggestellt, während der Bedarfsüberhang 5.390 Haushalte betrug. Dieser Mangel an Wohnobjekten zieht automatisch einen Aufwärtsdruck auf die Preise nach sich. Die Folge: Nur die wohlhabendsten Haushalte können sich ein Eigenheim leisten.

Weiter verschärft wird der Preisanstieg durch das sehr niedrige Zinsniveau.

Hinzu kommt ferner ein Umfeld historisch niedriger Zinsen, das es den Haushalten erlaubt, auf die gleiche Monatsrate bezogen höhere Beträge aufzunehmen. So können bei einer Rückzahlung von EUR 2.000 über 30 Jahre zu einem Zinssatz von 1,50% rund EUR 550.000 aufgenommen werden, während bei einem Zinssatz von 5,50% die Kreditaufnahmekapazität auf EUR 350.000 begrenzt wäre. Das macht einen Unterschied von EUR 200.000 aus! Die Kreditaufnahmekapazität eines Haushalts steigt damit um rund 60%.

Grafik mit der Kreditaufnahmefähigkeit als Funktion des Zinssatzes — Kreditaufnahmekapazität bei einer Monatsrate von EUR 2.000 über 30 Jahre.

Die Kombination aus dem Ungleichgewicht am Markt zwischen Angebot und Nachfrage und den niedrigen Zinsen übt einen unmittelbaren Aufwärtsdruck auf die Preise aus.

Am luxemburgischen Markt ist die Preiselastizität der Nachfrage derzeit sehr gering. Bei der Preiselastizität handelt es sich um eine Kenngröße für die Sensitivität der Nachfrage nach einem Produkt auf dessen Preis. Zum Beispiel bedeutet eine Elastizität der Wohnungsnachfrage von 0,1, dass sich die Nachfrage bei einem Anstieg des Wohnungspreises um 1% um lediglich 0,1% verringert.

Eine hohe Nachfrage, der ein nicht so schnell wachsendes Angebot gegenübersteht, sowie eine sehr geringe Preiselastizität und eine aufgrund der Niedrigzinsen gestiegene Kreditaufnahmekapazität stellen sozusagen die die drei Idealzutaten für einen starken Preisanstieg dar.

Lediglich 3.813 Wohnungen wurden seit 2015 durchschnittlich pro Jahr fertiggestellt.

Der Anstieg der Baukosten (Inflation, Anforderungen an die Energieeffizienz) und die Mehrwertsteuer sind in geringerem Maße Faktoren, die den Preisanstieg erklären können.

Die weiteren Faktoren

Es gibt noch weitere Faktoren, die für die Preisbildung eine Rolle spielen. Wir sind jedoch der Ansicht, dass sie für den phänomenalen Preisanstieg der letzten Jahre nur eine untergeordnete Rolle spielen.

Die Anhebung des Mehrwertsteuersatzes auf Mietimmobilien von 3% auf 17% im Jahr 2015 hat sich sicherlich auf die Immobilienpreise ausgewirkt. Unserer Meinung nach hat diese Maßnahme jedoch nicht zum jüngsten Preisanstieg beigetragen, da sie bereits einige Jahre zurückliegt und ihre Effekte weitgehend absorbiert wurden.

Die neuen Anforderungen an die Energieeffizienz habe sich zwar auf die Baukosten ausgewirkt, doch hier dürfte der Effekt für den Verbraucher im Prinzip neutral sein. So dürften die mit den höheren Energieeffizienzanforderungen an Gebäude verbundenen Mehrkosten zum einen durch niedrigere wiederkehrende Kosten für Heizung und Warmwasserbereitung und zum anderen durch die staatlichen Beihilfen zur Förderung der Energiewende wettgemacht werden.

Es bleibt die Inflation. Der Baukostenindex ist sozusagen der Inflationsmesser für Baukosten (Material, Arbeitskräfte, Gemeinkosten etc.). In den zurückliegenden zehn Jahren ist der Baukostenindex um +/- 23% gestiegen, was einer schnelleren Erhöhung im Vergleich zur Inflation entspricht, die um etwa +/- 15% zugelegt hat. Es besteht also in der Tat ein Effekt, der jedoch gegenüber den beiden anderen vorgenannten Faktoren unerheblich ist.